Home / Проекты / Как выгодно купить, продать хрущевку под снос в Москве
продажа хрущевок в Москве

Как выгодно купить, продать хрущевку под снос в Москве

Программа реновации кварталов жилищного фонда Москвы, снос пятиэтажек и девятиэтажек «хрущевского» фонда, планы расселения и переселения внесли в вопросы недвижимости столичного рынка свои коррективы.

Новая программа сноса «хрущевок» в Москве

Напомним, что в Москве стартовала инициированная Собяниным и поддержанная Путиным новая программа реновации кварталов жилищного фонда Москвы, сноса пятиэтажек и девятиэтажек «хрущевского» фонда. Снос домов в Москве ведется согласно городской программе комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения.

В первую программу были включены 1722 пятиэтажки общей площадью 6,3 млн кв. м, подлежащие сносу согласно постановлению правительства Москвы от 6 июля 1999 года № 608. Эти дома возводились в конце 50-х — начале 60-х годов прошлого века. Они имели тонкие наружные стены из облегченных панелей с недостаточными теплозащитными свойствами. Технологии, использованные при строительстве таких зданий, не позволяют их реконструировать. Снос этих домов планируется завершить в 2018 году.

Затем стартует новая программа сноса пятиэтажек. Она затронет около 8 тыс. домов общей площадью 25 млн кв. метров, в которых проживает 1,6 млн москвичей.

Какая ситуация на рынке вторичного жилья в Москве сейчас

Собственники квартир в московских хрущевках начали снимать объекты с продажи или повышать цены на фоне сообщений о планах правительства снести 25 млн кв. м ветхих пятиэтажек. Как рассказали в одной из компаний, некоторые собственники увеличивают цены до 10%. Впрочем, по мнению экспертов, шансов продать такие объекты по завышенным ценам у продавцов мало. Другие же продавцы в надежде, что программа переселения принесет им улучшение жилищных условий,  стали снимать квартиры с продажи. Как прогнозируют риелторы, настоящий рост активности в этом сегменте начнется после публикации новой законодательной базы. Ранее эксперты рынка уже отметили, что информация о сносе «хрущевок» спровоцировала рост спроса на «вторичку» в Москве на 25%.

Покупать или продавать «хрущевки» в Москве

Здесь нужно рассматривать индивидуальные варианты, принимая во внимание следующие условия:

Во — первых, уже не первый год обсуждается как снос сделать более выгодно для государства, ведь по примерным данным, снос жилья и расселение жителей, обойдется в несколько триллионов рублей, что весьма накладно.

Во – вторых, еще не известно, куда же переселят собственников квартир и высока вероятность того, что новое жилье окажется не лучше, а то и хуже. Ведь многие дома, объявленные под снос, находятся в благоприятных районах, а переселить могут и на другой конец города.

В — третьих, это сроки, данный процесс может занять 15-20 лет, а то и больше. С учетом того, что сейчас достаточно не спокойное время, то надеяться на долгосрочную перспективу рисковое дело. Также существует вероятность того, что государство попытается наложить некоторые ограничения на получение нового жилья для людей недавно купивших квартиру в хрущовке.

Какие квартиры вырастут в цене – мнение экспертов

Эксперты отмечают, что в долгосрочной перспективе спрос может вырасти на пятиэтажки, которые находятся в самых удачных районах с высокой стоимостью квадратного метра. Например, в районах Черемушки, Зюзино, Фили-Давыдково, Мневники, Академический и других на западе, юго-западе и северо-западе столицы уже сейчас цены на хрущевки выше средних по Москве. В новостройках для переселения цены здесь будут еще выше.

Покупать ли квартиру под снос

Перспективы вложения средств с целью заработать миллионы, как это было популярно во время первой волны сноса пятиэтажек, сегодня довольно  сомнительны. Анна Моисеева, генеральный директор агентства недвижимости «Хоум Стейджинг» считает, что в этом есть резон только при соблюдении трех условий:

  • Вы нашли действительно удачный, недооцененный объект (цена ниже рыночной),
  • Готовы ждать неопределенный срок (до 20 лет) с туманными перспективами,
  • Покупаете квартиру не для жизни, а для инвестиций.

Иными словами, потратите не «последние», а «лишние» деньги.  То есть такая покупка может быть теоретически  интересна профессиональному инвестору (у которого много инвестиционных объектов), но для 95% покупателей смысла в ней нет.

На что надо ориентироваться

  • На вторичном рынке у некоторых категорий покупателей может появиться интерес к пятиэтажкам, которые будут определены под снос, это необязательно приведёт к существенному росту цен, но повысит их ликвидность;
  • Действительно, сейчас на рынке недвижимости застой. Покупательная способность на фоне кризиса упала, а хрущёвки в Москве были не самой популярной недвижимостью. Обычно покупатели старались брать либо брежневки 70-х годов, либо новые дома, хотя бы и подальше от центра. Теперь у хрущёвок может появиться новая категория покупателей-инвесторов, а у хозяев пятиэтажек — шанс побыстрее квартиру продать;
  • Цена пятиэтажек вырастет только по мере приближения сроков утилизации. Проще говоря, если какую-то хрущёвку снесут в ближайшие год-два, а их жильцов переселят в новостройки, то цены в ней могут вырасти. Если же сроки расселения дома непонятны, то и цена не изменится. Кроме того, важно, чтобы сносимая пятиэтажка имела выгодную локацию: если речь идёт о престижных районах Москвы, то её цена по мере приближения часа Х может возрасти существенно — на 10–20%.
  • Кстати, в список домов, которые по формальным признакам могут попасть в программу сноса, вошли не только панельные и кирпичные хрущёвки, но даже и пятиэтажные дома сталинских времён, выполненные по индивидуальному проекту. Впрочем, если их всё-таки и решат сносить, то в последнюю очередь. И то не факт;
  • -Вполне вероятно, что если жители некоторых пятиэтажек проголосуют против расселения, то их дом оставят. Но пока не утверждена программа, не ясно, в каких случаях будет учитываться мнение жителей, и непонятно, по каким критериям будет идти расселение, делать какие-либо прогнозы рано. Одним словом, вопросов много. И бросаться покупать квартиры в пятиэтажках, не понимая, попадёт ли она под снос вообще и какие преимущества можно получить после сноса, очень рискованно.

Статистика московского рынка недвижимости

Примерно каждая десятая квартира из тех, что предлагаются к продаже, находится в пятиэтажках. В Москве 5% от общего предложения составляют кирпичные хрущевки и еще 4% — панельные. Наибольшая доля таких квартир сосредоточена в ЗАО (30%), СВАО (23%), ЮЗАО (15%), САО (13%). Районы рекордсмены по количеству хрущевок: Чертаново, Люблино, Кузьминки, Перово, Гольяново, Бабушкинский, Фили, Кунцево, Новые Черемушки, Коньково, Зюзино.

По статистическим данным панельные «хрущевки» — это самое дешевое жилье. Средняя стоимость метра в них составляет около 140 000 рублей по индексу IRN.RU, это на 18% ниже среднего уровня цен в Москве (170 000 рублей за кв. м). Кирпичные пятиэтажки немного дороже – примерно 155 000 рулей за кв. м.

Из-за того что хрущевки также меньше по площади, разница в стоимости целой квартиры может доходить до 25% по сравнению с другим жильем в том же районе. В Москве в среднем цена однокомнатной квартиры варьируется от 4 до 4,5 млн рублей, двухкомнатная в среднем стоит от 4,7 до 5,5 млн рублей, трехкомнатную можно приобрести примерно за 7 млн рублей. Единственная привлекательность этих домов, конечно, цена. Для людей с ограниченным бюджетом столь низкая стоимость при покупке является основополагающим фактором при принятии решения, что приобрести.

Горячая новость!

Россия-Чили 1:1 футбол Москва. Смотреть запись, видео обзор матча

Сборная России по футболу сыграла вничью с командой Чили со счетом 1:1 в товарищеском матче. Встреча прошла в Москве на стадионе …

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *